La Costa del Sol entra en una nueva fase de madurez residencial en obra nueva
La Costa del Sol afronta el periodo 2026-2027 desde una posición singular dentro del mercado residencial español. Lo que durante años fue percibido principalmente como un destino turístico y de segunda residencia ha evolucionado hacia un ecosistema residencial internacional con demanda estructural, capacidad de atracción de talento y una creciente diversificación económica.
Según el informe Obra Nueva Costa del Sol 2025/26 de Savills, la región se ha consolidado como uno de los mercados de obra nueva más dinámicos del sur de Europa, impulsado por una combinación de factores difícilmente replicable: calidad de vida, conectividad internacional, demanda extranjera estable y una oferta residencial incapaz de crecer al mismo ritmo que la demanda.
La consecuencia es clara: el principal reto del mercado ya no es atraer compradores, sino generar suficiente producto para responder a una demanda cada vez más amplia y sofisticada.
Durante 2025 se registraron más de 12.000 viviendas de obra nueva vendidas frente a un stock disponible de apenas 5.328 unidades, una situación que evidencia una presión estructural sobre el mercado. La absorción continúa siendo especialmente elevada en los mercados más consolidados del litoral occidental, donde la disponibilidad de suelo finalista resulta cada vez más limitada.
Aunque la actividad promotora continúa creciendo, Savills no prevé una corrección significativa de este desequilibrio durante los próximos ejercicios. Los largos procesos urbanísticos, la escasez de suelo preparado para desarrollar y los costes de construcción seguirán limitando la velocidad de incorporación de nueva oferta.
En otras palabras, la tensión actual del mercado no responde a una situación coyuntural, sino a factores estructurales que previsiblemente continuarán presentes durante los próximos años.
El principal reto del mercado ya no es atraer demanda, sino generar suficiente oferta para responder al crecimiento residencial de la Costa del Sol.
El mercado de obra nueva ha experimentado una fuerte revalorización desde 2020, alcanzando en 2025 precios medios de aproximadamente 5.725 €/m² en vivienda plurifamiliar y 6.379 €/m² en vivienda unifamiliar.
De cara a 2026 y 2027, Savills proyecta incrementos acumulados de entre el 13% y el 16% en los valores de repercusión, manteniendo una dinámica de crecimiento de doble dígito.
Sin embargo, el comportamiento del mercado será cada vez más segmentado.
Los desarrollos mejor ubicados, con vistas, cercanía al mar, servicios y estándares elevados de calidad seguirán capturando la mayor parte del crecimiento. Por el contrario, el producto menos diferencial podría experimentar una evolución más moderada en un entorno donde el comprador internacional se muestra cada vez más exigente.
Las previsiones para 2026 y 2027 apuntan a un mercado que continuará creciendo a doble dígito.
La región ha pasado de depender principalmente de compradores vacacionales a atraer cada vez más residentes permanentes, profesionales internacionales, emprendedores y trabajadores vinculados a modelos híbridos o remotos.
Este fenómeno aporta una profundidad estructural que diferencia el momento actual de otros ciclos inmobiliarios.
La consolidación de Málaga como polo tecnológico, junto con la mejora de la oferta educativa internacional, la conectividad aérea y la calidad de vida, está favoreciendo la llegada de perfiles que utilizan la vivienda como residencia habitual y no únicamente como segunda residencia.
Esta evolución reduce parcialmente la dependencia del componente turístico tradicional y fortalece los fundamentos a largo plazo del mercado residencial.
Actualmente, alrededor del 14% de toda la oferta de obra nueva corresponde a producto Prime y Super Prime, concentrado especialmente en Marbella, Sotogrande y determinados enclaves de Casares.
La creciente presencia de branded residences y proyectos con un elevado componente de servicios está elevando todavía más el posicionamiento internacional de la Costa del Sol.
Con la irrupción de las branded residences, la Costa del Sol se reafirma como uno de los principales polos internacionales del residencial de lujo.
En estos segmentos, la escasez de producto se combina con una demanda global de alto poder adquisitivo que continúa buscando destinos seguros, accesibles y con calidad de vida. Todo apunta a que esta presión seguirá sosteniendo los valores del mercado premium durante los próximos ejercicios
Aunque las perspectivas continúan siendo positivas, el mercado afronta varios desafíos relevantes.
El primero es la dificultad creciente de acceso a la vivienda para los trabajadores y residentes locales. La diferencia entre la evolución de los precios residenciales y la renta disponible está generando una brecha que podría intensificarse en determinadas zonas.
El segundo desafío está relacionado con la producción de suelo y la capacidad administrativa para acelerar nuevos desarrollos.
Por último, las infraestructuras de movilidad y transporte deberán evolucionar al mismo ritmo que el crecimiento demográfico y económico de la región para evitar cuellos de botella que puedan afectar a su competitividad futura.
La Costa del Sol entra en el próximo bienio apoyada en una combinación poco habitual de demanda internacional, crecimiento económico, atractivo residencial y escasez de oferta.
Si bien es probable que las tasas de crecimiento comiencen a normalizarse progresivamente respecto a los años inmediatamente posteriores a la pandemia, los fundamentos estructurales continúan siendo favorables para la obra nueva, especialmente en los segmentos medio-alto, premium y lujo.
Más que un mercado turístico, la Costa del Sol se está consolidando como uno de los principales mercados residenciales internacionales del sur de Europa. Y precisamente esa transformación es la que seguirá definiendo su evolución durante 2026 y 2027.