Claves a tener en cuenta para la viabilidad de un proyecto:

• Regulación urbanística más o menos restrictiva.
• Características sociales o económicas
• Orografía.
• Nivel de competencia y de obsolescencia.
• Coste y falta de financiación.

Analizando el dato de las diferentes regiones, no todas las provincias se sitúan cerca de la media. Las más densas son Zaragoza, con 631 m² por 1.000 hab. y Las Palmas, con 616 m² por hab. mientras que las que menor densidad son Teruel, donde no existe ningún centro comercial, Lleida (39 m² por 1.000 hab.), Ávila (106 m² por 1.000 hab.) y Ciudad Real (107 m² por 1.000 hab.).

Sin embargo, para dar un mayor sentido a estas cifras, sobre todo a nivel micro, habría que analizar una serie de factores, entre otros:

• La propia limitación a las nuevas aperturas de equipamientos comerciales establecida por cada comunidad.
• Circunstancias sociales o económicas, como el flujo de turismo o el nivel socioeconómico.
• La disponibilidad y la propia orografía del suelo, que impacta de manera directa en los costes de construcción y depende en gran medida de las políticas medio ambientales de cada región.
• La competencia en calle y de centros comerciales del entorno y su nivel de obsolescencia.
• Los costes y la falta de financiación para los desarrollos.

De manera genérica, las regiones con baja densidad comercial serían ubicaciones interesantes para el desarrollo de nuevos proyectos, pero hay que considerar que mientras que el mercado de centros comerciales ha llegado a su madurez, con un número limitado de proyectos futuros que ocupan un nicho de mercado muy específico, el sector de los parques tiene todavía camino que recorrer.

Muestra de ello es que el promedio del número de parques inaugurados antes del 2007 fue del 7%, subió al 39% en el periodo 2008 – 2019 y se espera aumente hasta el 68% para los años 2020 -2024. En concreto, en el 2022 se abrieron nueve proyectos con 165.500 m², y de estos, más del 50%, en número y superficie, fueron parques comerciales.

Los parques comerciales representan en el 2023 el 64% del número de proyectos futuros y el 55% de la superficie, excluyendo ampliaciones, mientras que en 2024 la proporción tanto en número como en superficie sube a más del 80%. La mayoría de los proyectos de parques de medianas están en ubicaciones semiurbanas de ciudades secundarias que cuentan con una buena masa poblacional y presentan un denominador común, un tamaño medio que oscila alrededor de los 15.000 m².

Tal y como ha ocurrido en años anteriores el crecimiento del formato de centro comercial vendrá de la reforma, ampliación o reposicionamiento bien mediante el cambio del mix comercial o incluyendo usos mixtos.

Se espera que para el corto/medio plazo se reformen total o parcialmente alrededor de 30 equipamientos comerciales que suman más de un millón de metros cuadrados. De estos, el 77% del número y el 84% de la superficie corresponde a centros comerciales.

Un buen ejemplo es la reapertura de Las Ramblas Shopping en Cartagena, proyecto que estuvo varios años sin actividad comercial y que ya cuenta con Mercadona como inquilino para unos 4.500 m² de sus 35.000 m².

En cuanto al mercado High Street, más vulnerable frente a las contingencias económicas, ha recuperado sus ventas y afluencias de manera similar a los centros comerciales gracias a la reactivación del turismo. Como consecuencia la disponibilidad de locales comerciales se ha reducido gradualmente y en especial en las principales ciudades, que en la actualidad se sitúa alrededor del 7%.

El número de las tiendas en calle se ha ido reduciendo desde el 2010, en que había contabilizados 617.548 locales comerciales activos según el INE, hasta los 543.650 del año 2022, casi el 12% de caída. Sin embargo, parte de las reducción se debe al aumento de superficie de algunas marcas, como Pepco, JYSK, Basic Fit, Media Markt, Kiwoko, Leroy Merlin o Decathlon entre otros, que durante los últimos años han entrado en el mercado high street uniendo varios locales.

La climatología, la estructura de las ciudades y la tradición de visitar los comercios de barrio y en especial en los centros históricos, ha fomentado tanto la implantación de importantes flag-ships en las principales arterias comerciales de las ciudades, como el desarrollo de una malla comercial en los barrios de la periferia que están recuperando poco a poco su protagonismo. Fruto de ello es el ligero incremento del número de locales experimentado en 2021 (0,4%).