El mercado logístico europeo está entrando en una fase más selectiva del ciclo, con una demanda que sigue mostrando solidez, pero cada vez más orientada hacia activos de mayor calidad y con mayores capacidades operativas, según la encuesta European Logistics Survey 2026 elaborada por BGRE, anteriormente Brookfield Properties, y Savills.

El sentimiento general continúa siendo positivo: más de un tercio de los usuarios (38%) afirma haber experimentado una mejora en las condiciones de negocio durante el último año y solo un 8% prevé un deterioro. Al mismo tiempo, el 47% espera ampliar su superficie logística en los próximos uno a tres años, aunque el 54% también prevé dejar de utilizar al menos un inmueble, lo que evidencia un enfoque centrado en la optimización de carteras y la mejora de la calidad de los espacios, más que en el crecimiento por volumen.

Basado en las respuestas de más de 600 profesionales del sector logístico, el informe concluye que, aunque los procesos de toma de decisiones se han alargado, la demanda subyacente permanece intacta. En lugar de reducir su actividad, los usuarios se muestran más exigentes y aprovechan los vencimientos y renovaciones de contratos para modernizar sus carteras, consolidar redes de distribución y trasladarse a instalaciones más productivas.

Los resultados reflejan la continuidad del flight to quality o "búsqueda de calidad": cerca de la mitad de los usuarios se plantea ocupar superficie en instalaciones nuevas o en proyectos llave en mano (build-to-suit), mientras que un 19% valora espacios ya existentes. Factores como la disponibilidad de potencia eléctrica, las especificaciones técnicas de los edificios, el acceso a mano de obra y la capacidad de adaptación de los inmuebles son cada vez más determinantes a la hora de definir qué constituye un espacio logístico prime.

La disponibilidad de energía emerge como un factor decisivo. El 89% de los usuarios prevé que sus necesidades energéticas aumenten y más de una cuarta parte afirma ya no disponer de la capacidad suficiente en sus instalaciones actuales.

En cuanto a los mercados objetivo, se observa una clara diferencia entre inversores y usuarios. Reino Unido, España y Alemania encabezan las preferencias de los primeros, mientras que Francia, Alemania, Italia, Países Bajos y España son los principales destinos para los segundos.

Ben Segelman, responsable de Industrial & Logistics para Europa en BGRE, señala que "la demanda de espacio logístico en Europa sigue mostrando gran resiliencia, pero cada vez es más selectiva. Los usuarios ya no buscan simplemente espacio, sino activos capaces de soportar operaciones más complejas, impulsadas por la tecnología, y de ofrecer eficiencia a largo plazo.

Esta tendencia está impulsando una continua búsqueda de calidad, en la que los edificios con la capacidad eléctrica adecuada, las correctas especificaciones técnicas y una buena conectividad serán los que mejor rendimiento registren. Para inversores y promotores, la oportunidad reside en desarrollar activos que respondan a estos requisitos cada vez más precisos, en lugar de depender exclusivamente del impulso general del mercado."

Kevin Mofid, director de Research Industrial & Logistics para EMEA en Savills, añade que “lo que estamos viendo es un mercado que se desacelera, pero no se debilita. La demanda se ha vuelto más reflexiva y está más orientada a necesidades operativas. Los usuarios tardan más en tomar decisiones, pero continúan activos. Lo importante es que la actividad de contratación sigue respaldada por factores estructurales como la resiliencia de las cadenas de suministro, el nearshoring y la necesidad de crear redes de distribución más eficientes. Por ello, la absorción de espacio se ha mantenido sólida incluso en un entorno económico más complejo. La principal conclusión es que no todos los espacios son iguales. Los edificios modernos, bien ubicados y con suficiente capacidad energética seguirán atrayendo una fuerte demanda, mientras que los activos más antiguos o menos funcionales corren el riesgo de quedarse atrás."

El informe también pone de manifiesto una creciente desconexión entre las necesidades de los usuarios y la oferta futura. Mientras que la demanda se concentra en edificios de gran tamaño y con especificaciones técnicas avanzadas, los promotores están orientando cada vez más su actividad hacia proyectos de tamaño medio (mid-box), reflejando las limitaciones existentes en materia de planeamiento, acceso a energía y costes de construcción.

De cara a los próximos años, el estudio concluye que la demanda seguirá mostrando solidez, aunque será cada vez más selectiva en sus decisiones de ocupación. Como resultado, la capacidad de atraer usuarios dependerá en mayor medida de las características y prestaciones específicas de cada activo.

Más información: European Real Estate Logistics Census - Autumn 2026