Savills, consultora inmobiliaria internacional, ha presentado hoy su informe anual Visión Málaga, en el que analiza la ciudad y su realidad metropolitana a través de los datos de evolución clave en los distintos segmentos inmobiliarios.

En esta sexta edición de Visión Málaga, Savills aborda cómo el incremento de población, la atracción, retención y generación de talento y un turismo cada vez menos estacional y de mayor calidad requieren una mayor capacidad de alojamiento de personas y empresas alineada con la expansión socioeconómica de la ciudad.

José Félix Pérez-Peña, director de Savills Andalucía, ha explicado que, analizando la situación actual de cada uno de los distintos usos inmobiliarios y las previsiones para los próximos años, “incorporar el área metropolitana es vital para consolidar el desarrollo de Málaga. La ciudad debe integrar la atracción y generación de talento como valor clave a futuro y proporcionar los espacios necesarios para mantener el nivel de calidad de vida que la ha convertido en una de las ciudades más atractivas para vivir y trabajar en el sur de Europa.”

Residencial

Málaga, como sexta ciudad por número de habitantes en España, consolida su crecimiento y posición como uno de los principales mercados residenciales del país.

• La previsión de nueva vivienda suma 43.625 nuevas unidades. De estas, 18.656 unidades ya están aprobadas para entrar gradualmente en el mercado en los próximos años.
• El ritmo de absorción de obra nueva en la ciudad se mantiene. El 63% de la nueva oferta de vivienda comercializada en Málaga en 2023 ya está vendida a pesar del incremento de precios, la mayor oferta y el endurecimiento de los costes de financiación.
• El precio medio de la ciudad para vivienda plurifamiliar nueva se sitúa en 3.969 €/m2, un 18% por encima de 2022.
• El suelo en mercado en la ciudad se está transaccionando de media en solo 12 meses, alcanzando un 10% más de superficie transaccionada frente al año anterior. El interés inversor se enfrenta de nuevo a la falta de suelo gestionado en la ciudad y su entorno inmediato.
• En cuanto al mercado de alquiler, la oferta en la ciudad ha experimentado un retroceso significativo debido a su reasignación para la venta o como alquiler de corta estancia.
• La renta media de vivienda en alquiler en la ciudad se situó en 1.140 €/mes en 2022, un 16% más que el año anterior.

Según apunta Savills en Visión Málaga 2023, es imprescindible que se produzca un impulso del parque de vivienda social y asequible en Málaga tanto en compra como en alquiler.

Los distritos con el precio metro cuadrado más elevados para vivienda plurifamiliar nueva son Málaga Este (5.574 €/m²), Carretera de Cádiz (5.148 €/m²) y Centro (3.606 €/m²). Por otro lado, los distritos con los precios de obra nueva más asequibles son Churriana (2.371 €/m²), Alhaurín de la Torre (2.972 €/m²) y Rincón de la Victoria (3.028 €/m²) para vivienda plurifamiliar.

En cuanto al mercado de alquiler BtR, la renta media ha alcanzado máximos históricos de 10,7 €/m²/mes. La ciudad precisa ampliar su parque de vivienda en alquiler para equilibrar los niveles de oferta a la demanda creciente, así como diversificar las opciones con soluciones habitacionales más flexibles y adecuadas a los perfiles de demanda que podrían aliviar la presión sobre el alquiler. En la actualidad, Málaga cuenta con 1.500 unidades previstas en desarrollos dirigidos al alquiler (Build-to Rent) y coliving, una cifra prometedora, pero todavía insuficiente.

Oficinas

Málaga incorporará 35.000 m² nuevos de oficinas a partir de 2025, ampliando el stock y generando nuevas alternativas de calidad para marcar una nueva era de las oficinas en la ciudad basada en criterios arquitectónicos, ubicación y ESG. Hasta entonces, las empresas están buscando soluciones alternativas.

• Las rentas en los edificios principales suben un 11% de media en las zonas más céntricas de la ciudad, alcanzando máximos de entre 20 y 25 €/m²/mes.
• La ciudad cuenta con poco más de 500.000 metros de stock y una tasa de disponibilidad de apenas el 5,6 % (31.500 m²).
• El espacio flex sigue irrumpiendo con fuerza ante la falta de espacio de oficinas tradicional en zona urbana.
• La mayor parte de la superficie disponible actualmente está en zonas de periferia o espacios de menor calidad que no satisfacen los requerimientos actuales de las empresas.
• Esta situación complica la búsqueda de espacio para muchas empresas que ya se encuentran en la ciudad y quieren cambiar o ampliar superficie y para las que quieren implantarse.
• El elevado interés inversor se reorienta hacia el desarrollo y promoción de proyectos.

Hoteles

La transformación de la ciudad está favoreciendo la desestacionalización del destino y Málaga está alcanzando cifras récord por habitación en datos operativos.

• En 2022 se alcanzaron cifras récord en ADR (ingreso por habitación) con un precio medio de 116,60 euros, lo que supone un crecimiento del 20 % frente a 2021.
• El RevPAR medio anual (beneficio por habitación) ha crecido un 108 % desde 2012, a pesar del punto de inflexión de la pandemia.
• El número de plazas se ha incrementado más de un 20 % frente a 2019. La ciudad cuenta con una previsión de nueva oferta equilibrada, con 21 proyectos que entrarán en el mercado entre 2023 y 2027 sumando más de 1.900 plazas. Gran parte, en torno al 27%, de ellos serán de 5* y 5*GL.

Retail

Con el incremento de la actividad económica y turística en Málaga, continúa la tendencia alcista en los principales ejes comerciales.

• Las rentas prime vuelven a niveles de 2019 y la disponibilidad de locales vacíos se reduce al 2% las calles principales. La zona prime recupera su renta máxima, superando los 300 €/m²/mes.
• Calle Nueva resurge alcanzando el 100% de ocupación y marcando rentas máximas históricas de 112€/m²/mes.
• En los ejes secundarios se han registrado ligeros incrementos, recuperando hasta un 12 % en algunas de las zonas más afectadas por la pandemia.
• El gran reto es consolidar la llegada de operadores de lujo, así como restauradores de primer orden que mejoren la oferta comercial y gastronómica de la ciudad, atraídos por el impulso del sector hotelero. Veremos la llegada de los primeros operadores en los próximos meses.
• En el mercado de inversión la actividad ha sido notable, sobre todo por parte de los perfiles de inversión privada.
• Centros y parques comerciales se renuevan en torno a la innovación en la experiencia de compra y la generación de espacios más sostenibles. La previsión es que se incorporen en torno a 91.600 m² en distintos proyectos en los próximos cinco años.

Logístico

Elevar los estándares logísticos de Málaga y su área de influencia es clave para el buen funcionamiento de la ciudad y su desarrollo futuro.

• El stock logístico puro en Málaga es de poco más de 300.000 m2, con una tasa de ocupación cercana al 100 %.
• La ciudad tiene proyectados más de un millón de metros cuadrados nuevos en el medio-largo plazo gracias a la tramitación urbanística de sectores como Huertecilla Tarajal, La Loma I, San Julián o Rosado Este. Sin embargo, en la actualidad, la escasez de superficie disponible es el principal escollo que encuentran los principales operadores nacionales e internacionales.
• La prolongada situación de desequilibrio entre oferta y demanda requiere impulsar los planeamientos urbanísticos sobre los que se está trabajando y la puesta en mercado de suelos finalistas lo antes posible.
• Las rentas se sitúan en 5 €/m²/mes.

Sector educativo

• El posicionamiento de Málaga en atracción y retención de talento ha ido en aumento estos últimos años a través del impulso generado por la llegada de nuevas multinacionales y de nuevos profesionales nómadas. Para competir en las ligas de ciudades de talento, la generación de talento en la ciudad es clave.
• La llegada de dos nuevas universidades y la evolución de la oferta educativa actual hacen prever la necesidad de 1.000 camas más a pesar del incremento del 56% de plazas en los último tres años.
• Además, se prevé la llegada de nuevos formatos educativos que se sumarán a la universidad, como formación profesional, escuelas de post grado y longlife learning que requerirán espacio para desarrollar su actividad.

Healthcare y Senior living

• La ciudad de Málaga cuenta con un sector healthcare bien desarrollado y diversificado, sin embargo, para cumplir con las ratios recomendadas por la OMS (cinco camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años), serían necesario sumar más camas a las actuales, de las cuales 500 ya se encuentran en desarrollo.
• El incremento de seguros de salud privados está impulsando el desarrollo de nuevas infraestructuras relacionadas con la salud que también dan servicio a un creciente turismo de salud. Siendo necesaria la actuación pública para la adecuación a la población actúa y futura de la ciudad.
• El segmento senior living continúa su avance enfocándose en perfiles locales, nacionales e internacionales, para aportar soluciones habitacionales dirigidas a personas mayores que se encuentran en distintos grados de dependencia.

Más información en: https://vision.savills.es/malaga/2023/