Los principales mercados de oficinas en España cierran el tercer trimestre de 2026 con una disponibilidad en mínimos de los últimos cinco años en las zonas prime de Madrid y Barcelona y con rentas e inversión al alza. La presentación del informe de Office Pulse de Savills 3T 2026, celebrada en Barcelona, pone el foco en la diferenciación de los edificios como el factor que, junto a la ubicación, determina hoy el éxito o el fracaso de los edificios de oficinas en el mercado.

"España está mostrando una dinámica económica muy positiva que se refleja directamente en su mercado de oficinas, con una disponibilidad mínima en el centro de nuestras principales ciudades. Las empresas que necesitan crecer se desplazan hacia la periferia y las nuevas áreas de negocio en busca de espacios que destaquen por su diferenciación en calidad, servicios amenities, como factor decisivo después de la localización a la hora de elegir sus sedes", ha señalado Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España.

Madrid

La disponibilidad total cae hasta el 8,01%, con un desequilibrio por zonas pronunciado. Dentro de la M-30 baja al 2,37%, frente al 11,54% en la periferia. La falta de producto en el centro limita la contratación y desplaza parte de la demanda hacia zonas periféricas consolidadas.

La contratación acumulada en Madrid hasta el tercer trimestre de 2026 alcanza los 350.439 m², tras un tercer trimestre muy activo que ha superado los 140.000 m2 de demanda efectiva, aunque todavía un 9,3% por debajo del mismo periodo de 2025 por la escasez de operaciones de gran volumen. En cualquier caso, la base del mercado mantiene una actividad notable, con un total de 395 operaciones, solo 19 de ellas por encima de 3.000 m² en lo que va de año. Pese a que las empresas tienen claro la gran importancia de la mejora de sus sedes, el futuro de la demanda en los próximos meses se verá afectado por la situación macro, la situación política y la expectativa empresarial.

"El tercer trimestre ha sido sorpresivamente bueno. La economía avanza, las empresas crecen y buscan mejores espacios. Las grandes corporaciones tardan más en decidir por la incertidumbre global, pero el mercado de tamaño medio y pequeño no frena. La realidad del centro de Madrid ya es muy clara, quien busca 8.000 m² dentro de la M-30 apenas encuentra opciones", ha afirmado Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills España.

El experto ha señalado además la necesidad de estar atentos a la destrucción de stock por cambios de uso para incorporar nueva superficie de calidad a medio plazo. Desde 2023 hasta hoy han salido del mercado 540.710 m² de oficinas por cambios de uso, frente a 210.760 m² de nuevos desarrollos incorporados. Para el periodo comprendido entre octubre de 2026 y 2027, el volumen de nueva oferta previsto es de 185.168 m² para un mercado que absorbe de media 500.000 m² al año.

Las rentas máximas y medias suben en todas las zonas. La renta máxima Prime/CBD ha alcanzado los 50 €/m²/mes, mientras que fuera de la M-30 ha llegado hasta los 24,00 €/m²/mes.

Barcelona

La disponibilidad cae por primera vez desde 2022 por debajo del 10%, hasta el 9,98%. Prime CBD y centro ajustan sus tasas de vacío hasta el 2,17% y el 4,85% respectivamente. El 22@ continúa con la desocupación en descenso y se sitúa por debajo del 20%.

"Bajar del 10% en disponibilidad es una muy buena noticia, síntoma de un mercado cada vez más sano. El mercado lo ha logrado gracias a que la demanda ha funcionado bien en los últimos años y a que la incorporación de nuevo producto ha sido más limitada. La tendencia es positiva y el 22@, aunque con mayor margen por delante, sigue reduciendo su oferta disponible de forma progresiva", ha indicado Natalia Montal, directora asociada de Oficinas en Savills Barcelona.

Barcelona acumula 246.789 m² de contratación hasta el tercer trimestre de 2026, por encima de la media histórica, aunque un 9,4% por debajo del mismo periodo de 2025. El tercer trimestre, con cerca de 57.000 m² firmados, es tradicionalmente el de menor actividad del año por el periodo vacacional. Con las operaciones en curso, Savills prevé superar los 300.000 m² al cierre del ejercicio, dato por encima de la media histórica anual.

Montal ha resaltado que Las nuevas áreas de negocio concentran el 38% de la contratación total. El 22@ lidera la actividad con cerca de 79.000 m² contratados hasta el tercer trimestre y previsión de alcanzar los 100.000 m² al cierre de 2026, dato que superará al de los ejercicios 2022, 2023 y 2024, aunque quedará por debajo del récord de 132.000 m² registrado en 2025.

Inversión

La inversión total en el mercado de oficinas en España se acerca a los 2.300 millones de euros hasta el tercer trimestre de 2026, un 9% más que en el mismo periodo de 2025, de los cuales 255 millones corresponden a operaciones destinadas a cambios de uso.

El capital nacional mantiene el protagonismo, con el 74% del volumen total, aunque el inversor internacional recupera presencia, con el capital portugués (10%) y francés (6%) liderando la inversión extranjera. Las estrategias core y core+ dominan claramente el mercado tanto en Madrid como en Barcelona.

Por zonas, periferia y nuevas áreas de negocio recuperan el foco inversor. En Madrid, el 83% del volumen transaccionado ha estado destinado a activos fuera de la M-30. En Barcelona, el 50% se ha dirigido a nuevas áreas de negocio y periferia. El 22@ acapara la tercera parte del total invertido en el mercado de oficinas de la Ciudad Condal.