El mercado de oficinas está viviendo un momento de reciclaje hacia la calidad, liderado por la necesidad de adaptación a las nuevas formas de trabajar y las tipologías de espacios necesarios que sitúan al empleado como el principal foco de atención para optimizar la atracción y retención del talento. Savills ha presentado su última edición de Office Pulse, en un evento que ha contado con la participación de Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España, Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas, Natalia Montal, directora asociada de Leasing Oficinas Barcelona y los responsables de Capital Markets Oficinas en Madrid y Barcelona, Daniel Norrby y Carlos Bajo.

Madrid

Según datos de Savills, en el primer semestre de 2023 la contratación de oficinas en Madrid ascendió a 256.600 m², en niveles similares al mismo periodo de 2022, concretamente un 4,6% menos en contratación bruta, debido principalmente a la ausencia de grandes operaciones. Actualmente el sector de la formación, los espacios flex y el tecnológico son los principales actores en el mercado de oficinas en la capital.

La superficie media contratada se ha situado ligeramente por debajo de los 1.000 metros cuadrados por operación, debido igualmente a la ausencia de grandes operaciones este segundo trimestre. Por zonas, el distrito de negocios y el área urbana, es decir, las oficinas dentro de la M-30, acapararon la mayor parte de la superficie con el 58% del total. El pasado 2022, la contratación dentro y fuera de la M-30 estuvo muy equilibrada en el entorno del 50%.

La tasa de disponibilidad se mantiene estable, situándose en el 9,85%. “La clave del mercado está ahora mismo en el desequilibrio entre dentro y fuera de M-30, esto es lo que está marcando la evolución del mercado. La rehabilitación se encuentra por encima de los nuevos desarrollos atendiendo a esta demanda de calidad y nos encontramos con una menor actividad promotora en los últimos dos años que permite mantener en equilibrio la tasa de desocupación”, ha explicado Ángel Estebaranz.

Mientras que la desocupación dentro de la M-30 ha bajado del 5,8% hace un año al 4,6% actualmente, fuera de la M-30 ha subido hasta el 13,1% desde el 11,7%. Las rentas nominales se sitúan en 35,75 €/m²/mes en CBD, ligeramente al alza, y 17,75 €/m²/mes en la zona prime fuera de la M30. Fuera de la M-40, se detecta tendencia a la baja en los edificios más deslocalizados y obsoletos.

Barcelona

Durante el primer semestre de 2023 la contratación de oficinas en Barcelona ha mantenido el número de operaciones hasta sumar situado en 114.900 m², cifra un 37% por debajo del primer trimestre de 2022 debido a la ausencia de operaciones de gran volumen (por encima de los 3.000 m²). Durante los últimos trimestres la consultora ha observado un cambio en el reparto de la contratación por zonas y está ganando peso la zona prime (10 %) y el centro de la ciudad (37 %), con respecto a las áreas de negocio (28 %).

Barcelona cuenta con un stock de superficie de oficinas de 6.600.000 metros cuadrados a cierre de junio, un 3,6% más que el año pasado. La previsión es que la rehabilitación siga cogiendo peso con respecto a los nuevos desarrollos. En la zona centro ciudad la superficie rehabilitada a entregar en 2023 representa el 18 %, mientras que en 2024 será del 40 %. Los inquilinos de oficinas piden que los edificios tengan servicios diferenciales, sean sostenibles y su diseño y espacios sean de gran calidad.

La tasa de disponibilidad continúa en ascenso con la entrada en el mercado de los últimos nuevos desarrollos en la zona NBA mientras la demanda de gran volumen, habitual en esta zona, mantiene la cautela en la toma de decisiones. A cierre de junio, la disponibilidad se sitúa en el 11,36 %. La zona NBA es donde más ha crecido la disponibilidad, actualmente en el 23 % (23% en zona 22@ y 21,50% en zona sur), que contrasta con los niveles del 4,2 % en zona prime y del centro ciudad, del 5 %.

“Esperamos que hacia final de año empezarán a cerrarse operaciones de mayor volumen pero, mientras este tipo de demanda vuelve a coger tracción en los próximos trimestres, seguiremos viendo este desequilibrio en las nuevas áreas de negocio. Creemos que la corrección será más ágil gracias a la excepcional calidad y sostenibilidad de los activos”, ha recalcado Natalia Montal.

En relación con las rentas, los valores teóricos en prime CBD suben ligeramente hasta 28€/m²/mes y 24 €/m²/mes en centro ciudad, y descienden ligeramente en las nuevas áreas de negocio debido al aumento de oferta, situándose en 23 €/m²/mes.

Inversión

El mercado de oficinas en España ha registrado inversiones por valor de 735 millones de euros entre enero y junio de este año, un 42% menos que en el primer semestre de 2022. 465 millones se han concentrado en Madrid, mientras que 270 millones se han dirigido a Barcelona y al resto de mercados.

La principal diferencia entre los mercados de inversión de Madrid y Barcelona se encuentra en el origen del capital. Si bien en Madrid el 95 % del capital inversor ha sido nacional, en su mayoría de inversores privados, aseguradoras y mutualidades, Barcelona sigue atrayendo un 74% de capital internacional y un 81% del volumen invertido proviene de fondos de inversión.

Durante el primer semestre ha habido escasez de producto en el mercado y la actividad se ha mantenido en estado de monitorización por parte de la inversión institucional a la espera de mayor claridad sobre la evolución de los tipos de interés. Madrid sigue siendo propicio para inversores privados y aseguradoras hasta que haya más visibilidad sobre dónde están las rentabilidades para los fondos de inversión. Mientras, en Barcelona el perfil de inversor continúa siendo mayoritariamente institucional. Veremos más operaciones en los próximos meses en función de la estabilización de los tipos de interés.

La consultora prevé mayor actividad después del verano y confía en que las oficinas puedan volver a convertirse en una de las alternativas de inversión más atractivas siempre que los activos atiendan a los nuevos requisitos de calidad y sostenibilidad de la demanda, pero deben ofrecer mayor rentabilidad. “Ya hemos visto corrección de precios en el mercado entre el 18-20 % y la previsión es que todavía se corrija un poco más en línea con los mercados europeos”, ha concluido Hipólito Sánchez. Las yields de oficinas prime se sitúan en el 4,50 %, continuando el ajuste al alza.