La oferta de viviendas disponibles decrece como consecuencia de la reactivación de la demanda y de la moderada actividad promotora.

Los plazos de comercialización se acortan, vendiéndose en la actualidad de manera completa sobre plano.

El precio del metro cuadrado en obra nueva en la ciudad de Barcelona mantiene la tendencia alcista iniciada 2015. En los últimos doce meses ha alcanzado un crecimiento del 2%, hasta los 4.280 €/m², según muestra el “Estudio del Mercado Residencial de Barcelona y su Área Metropolitana”, elaborado por el grupo consultor Aguirre Newman sobre la oferta de obra nueva libre. A pesar de que el precio sigue la senda creciente iniciada en el periodo 2014-2015, el ritmo se ha suavizado respecto a dicho periodo.

La superficie media de la vivienda ha aumentado un 5%, según la consultora Aguirre Newman, situándose en niveles máximos de los últimos años. Las viviendas que se promueven en la actualidad, muestran una superficie mayor y más adaptada a las necesidades de la demanda, después del progresivo descenso en la superficie de las construidas en el periodo del “boom” residencial. El incremento conjunto del precio por metro cuadrado y de la superficie media de la vivienda, ha supuesto que de la vivienda media haya experimentado un aumento de precio del 7,2% durante los últimos 12 meses. En consecuencia, la vivienda media que se comercializa en la capital catalana tiene una superficie de 101 m² y un precio final de 432.972 euros.

En un análisis por zonas, se observa que el área prime es la que registra un mayor crecimiento de los precios por metro cuadrado, con un 5,2%. Mientras que el resto de zonas en la que se divide el mercado residencial de Barcelona ofrece subidas muy suaves e incluso en determinados casos, un mínimo ajuste en los precios. Por distritos, en los que más se han incrementado han sido Les Corts y Gracia, como consecuencia de la salida al mercado de varios proyectos con precios sensiblemente superiores a los observados en años anteriores.

El precio medio máximo se ha registrado en el distrito de Sarriá – Sant Gervasi, donde se ha alcanzado los 5.871 €/m². No obstante, hay que matizar que en este distrito hay promociones con precios de venta cercanos a los 8.000 €/m2. En el otro extremo, las promociones del distrito de Nou Barris son las que registran los precios más bajos, alrededor de los 2.820 €/m².

Uno de los indicadores que mejor refleja la mejora en el comportamiento del mercado residencial de obra nueva es el ritmo de comercialización. Durante 2016 ha mantenido los excelentes niveles registrados 2015, siendo necesarios por término medio 22,6 meses para comercializar de manera completa una promoción de tamaño medio (unas 27 viviendas). Las nuevas promociones que se incorporan al mercado se comercializan por completo antes de acabar el periodo de construcción.

Finalmente, el estudio de Aguirre Newman recoge que el stock de viviendas disponibles de obra nueva sigue una clara tendencia descendente, consecuencia del incremento de la demanda y de la baja actividad promotora en la ciudad de Barcelona. Las zonas con una mayor disponibilidad de viviendas de obra nueva son los distritos de Sants Montjüic y L`Eixample, debido a la entrada en el mercado de nuevos proyectos en los últimos meses.

Área Metropolitana

La oferta de viviendas de obra nueva disponibles en el Área Metropolitana de Barcelona ha descendido ligeramente en los últimos meses. Al igual que en el caso de la ciudad de Barcelona, la mejora de las ventas en un entorno de baja actividad promotora está haciendo disminuir la oferta. Los municipios de Badalona, Sant Cugat del Vallés y Sant Boi de Llobregat son los que más oferta disponible concentran.

Según el estudio de Aguirre Newman, en los principales municipios del área metropolitana de Barcelona, el precio medio por metro cuadrado se ha incrementado en un 1,1%, durante el último año, mientras que la superficie media de la vivienda ha crecido en un 7,6%. La vivienda media en los municipios más cercanos a Barcelona tiene una superficie de 105 m², un precio por metro cuadrado de 2.409 euros y un precio total de 254.013 euros. El municipio con el precio más elevado es Sant Cugat del Vallés, con 3.304 €/m², y el más asequible, Santa Coloma de Gramanet, con un precio por metro cuadrado de 1.681 euros.

El plazo medio de la comercialización en el conjunto del área metropolitana se ha reducido considerablemente, pasando de 23 meses en 2015, a los 13 meses necesarios en 2016. Estos plazos de comercialización revelan que la oferta de obra nueva libre se vende, en términos generales, sobre plano.

Previsiones

Durante el año 2017, se espera que los precios continúen en la senda positiva que han mantenido durante los dos últimos años, con crecimientos del 5% de media, que podrán ser superiores en los mercados más exclusivos. Este incremento se apoya principalmente en la progresiva mejora de la demanda impulsada por las condiciones económicas y laborales de Barcelona, elementos clave para que el mercado residencial funcione, todo ello unido a un mercado de financiación muy competitivo.

La actividad promotora, aunque seguirá siendo baja, muestra una clara tendencia creciente, que continuará observándose durante 2017. Finalmente, en este entorno positivo para la demanda y con una oferta de obra nueva limitada, los plazos de comercialización se mantendrán en los niveles actuales. Esto supone que los nuevos proyectos se van a comercializar de manera completa durante el tiempo que dura su construcción.