La inversión inmobiliaria en el segmento de oficinas ha registrado hasta lo que va de año un volumen cercano a 2.500 millones de euros excluyendo las operaciones corporativas como las de Realia o Testa.

Un 80% del volumen transaccionado, 1.900 millones, se ha registrado en el mercado madrileño de oficinas, que supera ya en un 15% la cifra total registrada en 2014.
Savills indica que aunque los inversores internacionales participan activamente en el mercado, el ránking de inversión en oficinas de Madrid tanto por volumen como por número de activos está liderado por los inversores nacionales, que concentran el 64% del total, en línea con la actividad en el mercado de oficinas nacional, con un 62%.

Mercado oficinas Madrid 2015
Ranking por volumen - Compradores

1    Axia Real Estate Socimi: Volumen 243,00 M€ - 10 activos transaccionados
2    Iba Capital Partners: Volumen 216,00 M€ - 2 activos transaccionados
3    GMP: Volumen 181,50 M€ - 5 activos transaccionados
4    Corporación Financiera Alba: Volumen 142,00 M€ - 1 activo transaccionado
5    Hispania Activos Inmobiliarios: Volumen 97,10 M€ - 4 activos transaccionados
6    Inmobiliaria Colonial: Volumen 96,50 M€ - 3 activos transaccionados
7    M&G Investments: Volumen 90,00 M€ - 1 activo transaccionado
8    Mapfre: Volumen 83,00 M€ - 1 activo transaccionado
9    Pontegadea: Volumen 80,00 M€ - 1 activo transaccionado
10    Axa Reim: Volumen 80,00 M€ - 1 activo transaccionado

El reparto del volumen de inversión por tipo de compañía doméstica está encabezado por las socimis (contabilizadas como nacionales a pesar de que su capital es mayoritariamente internacional), que abarcan algo más de un tercio del mercado, seguido de fondos, aseguradoras, y compañías inmobiliarias, ambos con cerca del 25%. El 17% restante corre a cargo de capital privado, con Pontegadea como protagonista por hacerse con la sede de Prisa a principios de año.

Por su parte, entre los vendedores de edificios de oficinas, destaca General Electric, que entre 2014 y 2015 ha desinvertido cerca de 250 millones de euros entre Madrid y Barcelona, el 77% en 2015; y diferentes fondos alemanes, como IVG o Deka. Entre 2014 y lo que va de año distintos fondos germanos, que cuentan con varios fondos en liquidación han vendido entre todos ellos una docena de edificios a los que habrá que añadir a final de año los que actualmente se encuentran en pleno proceso de venta, no obstante cuentan con nuevos fondos muy activos en la búsqueda de nuevas inversiones en el mercado de oficinas, principalmente en Madrid y Barcelona.

Mercado oficinas Madrid 2015
Ranking por volumen - Vendedores

1    GE Capital: Volumen 85,80 M€ - 7 activos transaccionados
2    Naropa Properties: Volumen 40,00 M€ - 6 activos transaccionados
3    Altamira Santander Real Estate: Volumen 40,00 M€ - 4 activos transaccionados
4    Telefónica: Volumen 52,40 M€ - 3 activos transaccionados
5    Grupo GCL: Volumen 50,00 M€ - 3 activos transaccionados
6    BBVA: Volumen 103,50 M€ - 2 activos transaccionados
7    Deka: Volumen 54,50 M€ - 2 activos transaccionados
8    Deutsche Bank: Volumen 49,00 M€ - 2 activos transaccionados
9    IVG: Volumen 37,30 M€ - 2 activos transaccionados
10    London Regional: Volumen 175,00 M€ - 1 activo transaccionado

El producto más deseado continúa siendo producto prime en el distrito de negocios madrileño, donde el crecimiento de rentas se consolida, alcanzando un valor teórico de 26 €/m2/mes mes y con suficiente recorrido para crecer al situarse todavía un  38% por debajo del pico de mercado. Algunos activos de calidad en el distrito de negocios están superando los 30 €/m2/mes.

Pablo Pavía, director de inversión nacional en Savills explica que “continuamos en un escenario con una fuerte demanda a la que la oferta disponible cuesta satisfacer porque hay muy pocos procesos abiertos de venta, y los que hay, son en ubicaciones fuera de la zona prime de Madrid. Cada vez más inversores están tratando de materializar operaciones off-market y nos piden que busquemos activos en zonas prime que en principio no están en venta.”

Debido a la escasez de activos disponibles, la atención de los inversores se desvía tanto hacia el resto del área urbana como hacia núcleos empresariales con buenos resultados probados en la serie histórica —como Campo de las Naciones o el primer tramo de la A-2—, donde las expectativas de incremento de rentas y la recuperación del mercado de usuarios está animando la demanda inversora, que se centra ya no solo en activos en rentabilidad, si no producto value add, vía rehabilitaciones integrales o a través de mejoras técnicas y optimización de gestión y recursos para aportar ventajas competitivas frente al resto de oferta de la zona.

El nivel teórico de yield se mantiene en el 4% para el CBD, si bien continúan cerrándose acuerdos por debajo, siempre en inmuebles muy concretos y de momento todos en operaciones off-market. Mientras el producto prime se acerca al suelo de la serie histórica, en zonas secundarias y descentralizadas el ajuste de yields todavía tiene recorrido.