Paso a realizar una serie de consideraciones iniciales que nos ayuden a entender el contexto en el que nos movemos.

El mundo de las valoraciones comúnmente aceptadas o empleadas en el mercado internacional quedan englobadas bajo el paraguas del International Valuation Standards Council (IVSC) que fija las “reglas de juego” globalmente más comunes, extendidas y plasmadas en las Normas Internacionales de Valoración o International Valuation Standards (IVS).

Dentro de esta asociación se incluyen diversas organizaciones de todo el mundo que, cumpliendo con los estándares generales, establecen diferencias puntuales adecuadas al marco regulatorio o al mercado concreto donde circunscriben su actividad. Podríamos decir, esencialmente, que estas regulaciones cumplen con lo establecido internacionalmente y añaden el matiz necesario para ajustarse a su actividad particular.

Dentro de este conjunto existen normativas que se aproximan más al conjunto general (como RICS, muy alineada con las IVS) y otras con mayores diferencias (como es el caso del Hypzert alemán o la Orden Ministerial ECO 805/2003).

De esta manera, las normas de valoración RICS plasmadas en su Libro Rojo, están redactadas bajo un espíritu normativo anglosajón, por medio de recomendaciones, acciones de buena praxis profesional y pocas normas, pero muy claras, dejando en manos del Valorador (o de la empresa a la que pertenezca) la correcta aplicación metodológica. Puede realizar una Valoración RICS única y exclusivamente una persona que sea Miembro RICS (MRICS) y que esté convenientemente dado de alta como Registered Valuer (REV), no existiendo mayores limitaciones, y descargando la responsabilidad de dicho cumplimiento en el firmante de la valoración (o la empresa a la que pertenece), y siendo sometido a los controles periódicos que RICS establece sobre sus miembros.

Por el contrario, la Orden ECO tiene un espíritu latino, siendo muy estricto y extenso en la redacción y establecimiento de normas, focalizando en todos los aspectos de la valoración y, sobre todo, limitando y fijando todos los parámetros de la misma, obligando a realizar comprobaciones concretas o a aplicar metodologías de una determinada manera (como la comprobación y verificación técnico-legal de los activos, en especial, la realidad registral). Asimismo, son las sociedades de tasación registradas como tal en el Banco de España las únicas facultadas para la emisión de informes acogidos a esta normativa. Bajo tal consideración, es la sociedad de tasación quien debe velar por la correcta cualificación del técnico y por el cumplimiento de los preceptos que establece la orden ministerial. No en vano, bajo su condición de sociedad de tasación, es el Banco de España quien audita de forma constante todos y cada uno de los aspectos de la actividad de una sociedad de tasación.

Diferencias prácticas u operativas:

1. Ámbito de aplicación o Finalidades

RICS no determina Finalidades específicas, señalando que se indique claramente cuál es la finalidad con la que se prepara una valoración. Un informe RICS puede emplearse para cualquier tipo de Finalidad, sin limitación alguna siempre que esté claramente definida y declarada.

La Orden ECO está redactada en torno a 4 Finalidades o Ámbitos de aplicación, reflejadas en el Artículo 2 de la Orden. Lo cierto es que, de entre las 4 Finalidades que la Orden ECO establece, la más frecuente, con diferencia con respecto al resto, es la Finalidad 2a o “Garantía Hipotecaria”. El resto de Finalidades son menos habituales por quedar circunscritas a ámbitos empresariales más particulares, frente a la citada Garantía Hipotecaria.

2. Bases de Valoración

La Orden ECO, pese a reconocer tanto el Valor de Mercado como el Valor Razonable (ambos incluidos en las IVS), fija una Base de Valoración específica denominada Valor Hipotecario, de obligado empleo cuando se realiza una Tasación con Finalidad Garantía Hipotecaria, y cuya diferencia primordial radica en el aspecto temporal.

Frente al Valor de Mercado, que es un valor puntual y circunscrito a un determinado momento específico y bajo las condiciones concretas del mercado que se dan en una Fecha de Valoración, el Valor Hipotecario establece el concepto de “valor estable a lo largo del tiempo”, esto es, un valor ajeno a unas condiciones determinadas de inflación o especulación o, al contrario, unas condiciones de ajuste extremo o liquidación del mercado. Si el valor hipotecario de un activo debe servir de soporte o garantía a una operación financiera determinada, la lógica de esta base de valoración fijaría una especie de valor mínimo o estable que le permitiría, en última instancia (en caso de ejecución) poder recuperar, al menos, dicho valor.

Una representación muy sencilla pero gráfica de esto último:

En las partes más alcistas o bajistas del ciclo, podrían encontrarse diferencias más significativas entre valoraciones RICS y ECO.

3. Metodologías

RICS no fija Metodologías de Valoración, explica y recomienda métodos para diferentes escenarios, pero no establece el uso obligatorio determinado de un método o sus parámetros. Será el valorador que, teniendo en cuenta la heterogeneidad del mercado inmobiliario y el carácter dinámico de las tendencias, definirá cuál será la metodología que mejor permitirá estimar el Valor de Mercado.

Por el contrario, la Orden ECO no solamente fija la metodología que se debe emplear, sino que obliga al empleo de diferentes métodos bajo diferentes escenarios estableciendo, además, parámetros mínimos en la aplicación y, lo que es más importante, bajo el seguimiento del principio de prudencia, la certificación del menor de los valores como valor de tasación de entre las metodologías que se apliquen.

Como conclusión, ambas regulaciones tienen su ámbito de actuación concreto y delimitado. Se trata de regulaciones necesarias y no contradictorias entre sí, que permiten velar por un correcto y transparente funcionamiento del mercado y que otorgan a todos los actores intervinientes de la suficiente confianza para que dicho funcionamiento cumpla con los estándares más elevados.