Actualmente, los compradores internacionales representan entre el 25% y el 30% de las operaciones en las zonas prime de Madrid, impulsados por factores como la calidad de vida, la seguridad jurídica, la oferta educativa internacional, la conectividad global y un ecosistema urbano cada vez más sofisticado.

La expansión de la oferta hotelera de lujo, el posicionamiento internacional de la gastronomía madrileña y la consolidación de la ciudad como centro de negocios y educación han reforzado su atractivo para compradores procedentes principalmente de Latinoamérica, Europa y Estados Unidos.

Una nueva forma de medir el mercado de lujo

Como parte del estudio, Savills ha desarrollado una metodología propia para analizar la evolución de los segmentos más exclusivos del mercado residencial madrileño. A diferencia de los enfoques tradicionales, basados en rangos de precio fijos, esta clasificación se adapta a la evolución del mercado y permite identificar en cada momento cuáles son las operaciones que realmente representan los niveles más altos de exclusividad dentro de Madrid.

La metodología parte de una idea sencilla: lo que hoy se considera una vivienda de lujo no necesariamente coincide con los criterios de hace diez años. Por ello, en lugar de utilizar umbrales estáticos de precio, el análisis identifica de forma dinámica las operaciones más exclusivas del mercado, diferenciando entre viviendas Prime, High-End y Ultra High-End según su posicionamiento relativo dentro del conjunto de transacciones.

Esta aproximación permite analizar con mayor precisión cómo evoluciona la parte más alta del mercado y observar tendencias que los sistemas tradicionales de clasificación no siempre consiguen reflejar adecuadamente.

Un mercado cada vez más sofisticado

Uno de los principales hallazgos del informe es la progresiva reducción de las diferencias de precio entre los distintos escalones del mercado de lujo. Mientras que en 2020 el diferencial entre los segmentos Prime y High-End se situaba en el 17,9%, en 2025 se ha reducido hasta el 6,5%.

Lejos de reflejar una pérdida de exclusividad, esta convergencia pone de manifiesto la revalorización generalizada del conjunto del mercado prime. La presión de la demanda internacional, la escasez de producto de calidad y la creciente sofisticación de los compradores están elevando progresivamente el umbral de acceso a las zonas más exclusivas de la ciudad.

Salamanca continúa liderando el mercado residencial de lujo madrileño, seguida por Chamberí y Chamartín. Entre los tres distritos concentran cerca del 75% de las operaciones prime registradas durante los últimos cinco años, consolidándose como los principales focos de actividad del segmento.

Oferta limitada y presión estructural sobre los precios

El principal desafío del mercado residencial prime madrileño no reside en la demanda, sino en la capacidad de generar nueva oferta de calidad. La escasez de activos verdaderamente singulares en las ubicaciones más consolidadas continúa limitando la capacidad de absorción del mercado y ejerciendo una presión sostenida sobre los precios.

Como respuesta, el sector está explorando nuevas fórmulas de creación de producto, incluyendo la reconversión de determinados edificios urbanos hacia usos residenciales de alta gama y el desarrollo de nuevos conceptos vinculados al luxury living y las branded residences.

Madrid mantiene recorrido frente a otros mercados europeos

A pesar del incremento registrado durante los últimos años, Madrid continúa cotizando con descuento frente a mercados europeos consolidados como Londres o París. Según las estimaciones de Savills, incluso en escenarios de crecimiento relevantes hacia 2030, el segmento Ultra High-End seguiría presentando un diferencial de valoración respecto a estas ciudades.

Este posicionamiento, unido a los sólidos fundamentos económicos y urbanos de la capital, sitúa a Madrid entre los mercados residenciales prime más atractivos para el capital internacional en Europa.

De cara a los próximos años, Savills prevé que el mercado continúe avanzando hacia una estructura cada vez más sofisticada y segmentada, impulsada por la internacionalización de la demanda, la escasez de producto diferencial y la creciente profesionalización del sector residencial de lujo.