Absorción y demanda

La absorción en el último trimestre registra el mejor dato de 2023, con casi 83.000 m², el doble que en 3T. Sin embargo, este aumento de la superficie contratada no ha compensado unos meses complicados en el sector, que cierra con cerca de 238.000 m² firmados, un 27% por debajo del ejercicio anterior.

A pesar de que se estimaban mejores cifras de contratación, la reactivación de ciertos procesos de demanda que se habían paralizado durante el año, unido a la llegada de nuevos usuarios potenciales que buscan espacios de volumen considerable, invita a encarar el 2024 con optimismo. Hay que tener en cuenta, además, que la recuperación macroeconómica prevista a medio plazo incidirá positivamente en el mercado barcelonés, por lo que la vuelta a la buena marcha está más próxima.

Tamaño de las operaciones

El tamaño medio de las operaciones en 4T 23 fue de poco más de 1.000 m². La firma de 25.000 m² en Torre Nova Fira por parte de la Generalitat es el motivo por el que se ha alcanzado un valor medio poco usual en el mercado de Barcelona.

La actividad ha estado marcada por operaciones de poco volumen, lo que se tradujo en una absorción menor. En todo el 2023 se cerraron tan solo ocho operaciones en espacios >3.000 m², mientras que en 2022 esta cifra fue de 19.

En el lado contrario, son las operaciones menores de 500 m² las que ganan relevancia, y supusieron el 64% de la demanda (56% en el año anterior). Aunque el aumento del peso de este tipo de operaciones ha sido elevado, la buena noticia es que se mantiene por debajo del promedio de la serie histórica, casi un 70%. Además, duplican en número los acuerdos firmados en espacios entre 250 m² a 500 m² a los de menores de 250 m².

Actividad por zonas

Por primera vez desde 2016, la actividad en CC supera a la de NBA, con una diferencia de más de 20.000 m² firmados. La demanda en este mercado céntrico se ha mantenido por debajo de los 4.000 m², de hecho, el 71% de los acuerdos en CC se cerraron en espacios de menos de 500 m².

Oferta futura

Después de tres años superando los 200.000 m² anuales de superficie nueva y/o rehabilitada (más de 240.000 en 2022), en 2024 se reduce el espacio en obra a 177.000 m², y en 2025, a 156.000 m². A pesar de ello, estas cifras siguen siendo elevadas en comparación a los metros cuadrados que se incorporaban nuevos o actualizados antes de la pandemia: entre 2011 y 2019 la media no alcanzaba los 60.000 m² al año.

El capital internacional mantiene el interés en el mercado de oficinas de Barcelona, que concentró el 73% del total transaccionado. Todos los players fueron de origen europeo y con foco en activos core. Su mayor músculo financiero les da acceso a tickets más elevados

La ausencia de operaciones voluminosas estaría en el trasfondo del discreto resultado del mercado de inversión. La operación de mayor tamaño, que apenas rozó los 70 millones de euros, tuvo lugar a principios de año sobre un futuro desarrollo en 22@. En 2022, en cambio, se registraron tres acuerdos por encima de esta marca, dos de ellas, megaoperaciones (≥100 millones de euros).

Rentabilidades

En el marco de la coyuntura actual las yields continuarán en fase expansiva, incluso después de que el Banco Central Europeo inicie el descenso de tipo de interés, previsto, por ahora, para verano.