El incremento de oferta en procesos abiertos durante 2022 ejerció de palanca para reactivar el mercado de la capital, que durante 2021 había entrado en estado de letargo. El volumen de inversión y el número de activos transaccionados creció de manera constante a medida que avanzaba el año hasta que después del verano el mercado redujo drásticamente la actividad. La situación macro y la política monetaria del BCE favorecieron un entorno generalizado de wait and see en la que se encuentran todavía muchos inversores.

Pero el mercado de oficinas avanza a doble velocidad, mientras que la inversión ha reaccionado con una moderación de actividad, el mercado de usuarios mantiene el ritmo de contratación de un entorno saludable, registrando incluso incrementos de renta en los mejores edificios de los submercados que presentan sólidos fundamentales (baja tasa de disponibilidad) y ubicados en localizaciones adecuadas (en entornos consolidados y facilidad de acceso a través de metro). Varios procesos de 2022 salieron del mercado por el desencuentro entre expectativas de precio entre compradores y vendedores, o porque los activos integrados en una cartera no encajaron con los requerimientos de los inversores. En este sentido hay que indicar que la venta individualizada de ciertos productos que salían en portfolio continúa despertando el interés.

La preferencia por el interior de la M-30 se evidencia en el crecimiento constante del volumen transaccionado, llegando al 58% (cerca de 755 millones de euros distribuidos en 26 operaciones, 50% del total).

La situación actual de endurecimiento de condiciones de financiación y la lentitud en el proceso de toma de decisiones de los fondos internacionales que se ven obligados a superar comités de inversión dará ventaja competitiva al inversor privado e instituciones con escasa dependencia de crédito, lo que elevará la participación de actores nacionales, al menos en término de operaciones, ya que entran, generalmente, en tickets más bajos (28 millones de euros en la serie histórica).

Rentabilidades

La primera subida de tipos tuvo lugar en julio, pero el mercado de inversión se adelantó a los movimientos alcistas del BCE incrementando las yields desde 2T. El año cerró con la rentabilidad Prime CBD en el 4%, 90 pbs sobre el dato de principios de año.

En la reunión de febrero se comunicó el aumento de 50 pbs para situarse en 3%, y se anunció la intención de subir 50 pbs más en marzo.

Todo apunta a que las rentabilidades acompañarán la tendencia de crecimiento que marca la serie de tipos de interés.

Descargar Informe de Mercado de oficinas de Madrid 4T 2022.