La subida de tipos iniciada por el BCE en julio ralentizará la economía en los próximos meses a través de la contención del consumo, pero incrementará también el precio del dinero, lo que está ralentizando el cierre de operaciones y está favoreciendo cierto ajuste en precio de determinados activos.

En contra de lo esperado, el cambio de condiciones de financiación no ha frenado el mercado. De hecho, existe todavía un importante volumen de inversión en busca de allocation, y España está en el radar de los inversores. Según la encuesta de otoño 2022 Savills sobre el sentimiento inversor Europa y Oriente Medio, España aparece en el cuarto puesto del top 5 de los países que generan mayor interés y oficinas CBD es uno de los sectores en el punto de mira, encabezado por los segmentos beds & sheds (living y logístico).

El mercado de oficinas acumuló hasta septiembre cerca de 2.300 millones de euros, lo que supone un 18% del total terciario (incluyendo multifamily y residencias de estudiantes), muy lejos todavía del casi 40% de peso que ha registrado en la serie histórica, pero hay que tener en cuenta que en los últimos años el mercado de inversión ha crecido en términos de diversificación de producto, lo que ha repercutido en una merma de la participación de los sectores tradicionales.

Madrid, con poco más de 1.200 millones concentró el 51% del total nacional. Tras un año 2021 con escasa actividad (apenas 710 millones de euros), la entrada en el mercado de procesos en venta de producto adaptado a los requerimientos de los diferentes perfiles de inversión ha demostrado que los inversores mantienen el interés por participar en el mercado de la capital.

Las dos premisas principales para los compradores son localización y calidad. Los activos dentro de la M-30 continúan en el foco, con el 60% del total transaccionado, ya que tienen garantizado un acceso fácil a través de transporte público (principalmente una estación de metro), pero en la periferia interesan también los submercados muy consolidados que cuenten también con algún medio de transporte público en las inmediaciones (especialmente valorado el metro, pero, en su defecto, metro ligero o tren de cercanías).

En cuanto a la calidad del activo, los aspectos ESG entran cada vez con más frecuencia en la ecuación, no solo de los propietarios, si no también de los inquilinos. Cada vez son más las compañías, sobre todos multinacionales, que tienen unas férreas directrices a la hora de optar por una nueva ubicación, descartando todos los activos que no cuenten con un certificado sostenible. En este sentido, los inversores buscan producto que ya cuenten con un sello verde, que estén en proceso de certificación o que, tras un proyecto de rehabilitación y reposicionamiento, esté previsto optar a un sello de sostenibilidad medioambiental y humana.

Los edificios de oficinas que cumplan criterios ESG incrementan considerablemente su liquidez ya que, además de tratarse de edificios de mayor calidad, tienen también mejores resultados en términos de comercialización. Según un análisis interno de la actividad edificios con certificaciones Leed y Breeam, en 2021 estos edificios concentraron el 48% de la contratación, el tamaño medio contratado (1.620 m²) era casi el doble de la superficie media contratada en el resto del mercado (837 m²), y la renta media en edificios verdes fue un 6% superior al del resto del mercado. En términos absolutos, la diferencia fue de 70 céntimos en la periferia lejana, entre 1,50 y 2 € en área urbana y periferia cercana y en torno a 6 € en prime y CBD.