Hay que tener en cuenta, además, que en 1T no se ha registrado ninguna megaoperación (aquellas ≥10.000 m²), lo que reforzaría la idea de crecimiento sano y equilibrado del mercado.

En el apartado de operaciones los 137 acuerdos identificados representan el mejor dato desde mediados de 2019, lo que refleja claramente que el mercado gana progresivamente velocidad. La vuelta del verano de 2020 marcó de manera generalizada el regreso a la oficina y desde entonces, el número de operaciones de cada trimestre supera la barrera de los 100.

El interior de la M-30 continúa ganando peso, ya que las empresas apuestan claramente por la centralización en la búsqueda de nuevas localizaciones. En términos de número de operaciones, el 58,5% de las firmas tuvieron lugar en edificios dentro de la almendra central. Se trata del quinto mejor registro trimestral de la serie histórica, cuya media se sitúa en el 47%. El reparto de la contratación trimestral quedó en torno al 50%, tanto dentro como fuera de la vía de circunvalación, si bien lo habitual es que el volumen de absorción en periferia tenga más peso que el del entorno urbano, con un peso medio de 60%-40% respectivamente.

El impulso en la contratación dentro de la M-30 se ha debido al incremento de operaciones voluminosas (>1.000 m²) en la ciudad. Entre enero y marzo el 56% de las operaciones >1.000 m² se registraron en el interior de la M-30, mientras que en la serie histórica apenas representan el 40%.

La existencia de superficie de gran tamaño disponible en edificios de calidad (nuevos o renovados) es una situación poco frecuente que la demanda no deja escapar, siempre que cumpla, además, con criterios de localización, comunicaciones y precio adecuado.

La operación más voluminosa del trimestre (8.400 m²) se registró en MadBit, que, además, fue el submercado con la mayor cifra de contratación, concentrando el 21% del total. MadBit acogió, además, cuatro de las diez operaciones de mayor tamaño (≥3.000 m²). Dentro de la M-30, el submercado más dinámico fue AZCA, que, con 12.000 m² representó el 9% del total.

La transformación activa de ambos entornos está captando el interés de gran parte de la demanda, que son ya sede de grandes corporaciones.

Oficinas flexibles

Los operadores flex continúan ampliando su red de centros en la capital. En 1T se registraron cinco operaciones que concentraron el 8,5% de la contratación total, regresando al nivel del año 2019, cuando representó el 8,7%.

Como novedad, tres de los nuevos espacios flexibles se localizan fuera de la M-30, si bien en submercados muy consolidados, como MadBit, entorno de Diversia (A1) y Paus (periferia cercana norte).

Entre los operadores con nuevas aperturas destaca IWG, el mayor proveedor mundial de espacios flexibles y de oficinas, que estrenará centros con dos de las tres marcas operativas hasta ahora en España (Regus, Spaces) y abrirá el primer centro de Signature. Se trata de su firma más exclusiva, que abrirá sus puertas en pleno corazón del Barrio de Salamanca, en un edificio recientemente rehabilitado en la esquina entre Velázquez y Goya.

La coexistencia de espacios flexibles y espacios de oficina tradicional es posible y, de hecho, los edificios que disponen de ambas opciones consiguen sinergias, ya que los inquilinos encuentran una solución rápida ante una necesidad puntual de espacio extra vinculado a un proyecto, pueden contar con salas o espacios colaborativos adicionales, etc., sin tener una vinculación durante un periodo largo de tiempo. Los operadores flex integrados en grandes compañías inmobiliarias, además, probablemente encuentren potenciales clientes de espacios tradicionales cuando un usuario haya adquirido el tamaño suficiente y decida optar por una oficina tradicional.