Los segmentos estrella entre enero y marzo fueron multifamily, que, con poco más de 1.000 millones de euros concentró el 29% del mercado de inversión, y hoteles, con cerca de 900 millones de euros, que representó el 25% del total.

El mercado de oficinas de Madrid, con cerca de 430 millones de euros, lidera de nuevo la actividad inversora a nivel nacional, si bien la escasez de producto continúa siendo el mantra del mercado. En las últimas semanas se han puesto en marcha varios procesos ordenados de venta, pero entre las operaciones registradas hasta ahora, la mayor parte se han cerrado off market.

El ticket medio de los activos transaccionados ha crecido de manera constante desde 2T 2021, rozando ya los 26 millones de euros, que encaja con el rango de volúmenes en el que se mueven los inversores nacionales.

De hecho, en contra de la tendencia general del mercado de inversión terciaria, donde el 74% de la cifra trimestral corresponde a capital internacional, en el segmento de oficinas son los nacionales los que encabezan el ranking de nacionalidades, con el 59% del total.

Entre los internacionales, destaca el regreso de Deka, tras nueve años sin actividad compradora en el mercado de oficinas, con la adquisición de Áncora 40 en las inmediaciones de la estación de Atocha.

La operación más voluminosa (80 millones de euros) estuvo protagonizada por dos nacionales tanto en la parte compradora, como vendedora. GMP continúa desinvirtiendo dentro del plan de rotación de cartera e InmoCaixa se ha hecho con Condesa de Venadito 1, un edificio de 20.000 m² situado en el primer tramo del eje A2.

Por zonas, el interior de la M-30 continúa captando el interés de los inversores. La ausencia de producto en las inmediaciones de la Castellana traslada la búsqueda hacia otras zonas consolidadas de la ciudad, con foco especial en el entorno de Méndez Álvaro, si bien las oportunidades pueden surgir casi en cualquier localización.

Fuera de la M-30, MadBit se mantiene el radar de los inversores y se apuesta incluso por producto value added para reposicionar, como ha ocurrido en la compra por parte de Meridia de un edificio vacío con el objeto de actualizarlo y transformarlo en un moderno edificio de oficinas. Se trata ya del cuarto activo activo de Meridia en la zona.

Rentabilidades

Los niveles teóricos de yields se mantienen estables en los niveles más bajos de la serie histórica para las zonas prime, tanto CBD como fuera de la M-30. Tras el ajuste de 15 pbs a mediados de 2021 se situaron en 3,10% y 4,60% respectivamente.

En cualquier caso, la presión compradora y la escasez de producto podrían forzar cierta compresión en producto de grado A en ubicaciones prime, buen covenant y contrato a largo plazo a renta de mercado.