En el total terciario, el mercado logístico representa un 26%, seguido de oficinas, con un 24% y multifamily, con un 23%, y contrasta con el discreto peso en el total de la serie histórica (apenas un 7%).

El reparto de la actividad logística en el mapa nacional sitúa en cabeza a la zona centro (Madrid y provincias limítrofes de Castilla La Mancha), con cerca del 72% del volumen registrado. El segundo lugar lo ocupa el mercado catalán, con Barcelona, como segundo hub logístico del país, concentrando el 84% regional.

Las localizaciones secundarias continúan presentes en el radar de los inversores, si bien en 2021 han reducido sensiblemente su peso en el total, nuevamente debido a la alteración que supone la cartera de Montepino, donde el 89% se concentró entre Madrid, Guadalajara y Toledo, Cataluña, casi el 6% y el 5% restante se distribuyó entre Andalucía y Aragón.

Pero, si hay que destacar un mercado secundario por su intensa actividad inversora en 2021, es Zaragoza, que con una participación de casi el 10% del total nacional, se situó apenas un punto porcentual por debajo de Cataluña (en torno a 15 millones menos).

Su situación en el medio de los dos principales mercados logísticos, así como la fácil y rápida conexión con Valencia y la cornisa cantábrica han elevado la actividad del mercado, que resulta interesante tanto para usuarios (retailers y operadores logísticos), como para inversores.

La recuperación del consumo privado (+8,4% en 2021, según estimación de octubre de Focus Economics) y el comercio electrónico siguen siendo los principales drivers del mercado logístico. La rápida evolución de las ventas on-line, además, son un motor para la descentralización de los hubs logísticos más habituales, ya que los diferentes participantes en el negocio digital se ven obligados a cumplir con plazos de entrega cada vez más ajustados, no solo en Madrid y Barcelona, si no en todo el territorio nacional.

La crisis sanitaria aceleró de manera considerable el fenómeno del comercio electrónico, llegando en 2020 a representar cerca del 9% del volumen total de comercio minorista (según estimación interna calculada con los datos de comercio electrónico publicados por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia y la cifra de negocio en ventas minoristas publicada por el INE). El avance de casi tres puntos porcentuales en el último año contrasta con el incremento de poco más de seis décimas anuales de los cinco años anteriores.

Las previsiones a futuro son optimistas y, aunque el ritmo de crecimiento disminuirá respecto al nivel alcanzado en 2020, Forrester prevé una penetración del 20,9% en 2025, lo que supondría un crecimiento anual de 2,25 puntos porcentuales.