Recuperar el dinamismo de las operaciones de mayor volumen será el principal reto, tras una primera mitad del año con una absorción por debajo de la media post pandemia. La creciente fricción en las zonas más tensionadas impulsará las renegociaciones y podría limitar el volumen de contratación.
El mercado madrileño pone la exigencia alta para el segundo semestre
Absorción y demanda
Tras una primera mitad de 2026 con 210.000 m² contratados, un 25% menos que en 2025, el mercado madrileño afronta un segundo semestre clave. La falta de grandes operaciones y la escasez de espacio disponible de calidad están impulsando las renegociaciones, especialmente en Prime y CBD. Aun así, el elevado volumen de operaciones en negociación mantiene la expectativa de cerrar el año por encima de los 500.000 m².
Top drivers
- PIPELINE INSUFICIENTE: El reducido volumen de nuevos desarrollos limita la capacidad del mercado para absorber el crecimiento previsto de la demanda.
- M-30 BAJO PRESIÓN: La disponibilidad continúa en niveles mínimos, impulsando las rentas y aumentando las renegociaciones en los submercados más consolidados.
- EMPLEO COMO MOTOR: El crecimiento del empleo de oficinas en la región de Madrid seguirá respaldando la absorción durante los próximos años.
La reducida disponibilidad en el interior de la M-30 continúa condicionando las decisiones de ocupación. La escasez de espacios de calidad impulsan el crecimiento de las rentas que alcanzan por primera vez los 50€/m²/mes. Madrid se sitúa, así, en niveles comparables a los de mercados europeos consolidados como Milán o París.
¿Y en el mercado de inversión?
La fortaleza de la demanda ocupacional y la limitada disponibilidad de activos de calidad, seguirá favoreciendo el interés inversor en activos con capacidad para capturar crecimiento de rentas y generar valor a largo plazo.
La inversión en oficinas mantiene un sólido impulso en Madrid. El mercado español registró cerca de 1.700 millones de euros en el primer semestre de 2026, un 56% más interanual, mientras que Madrid concentró 845 millones de euros, el 50% del volumen nacional.
La escasez de producto de calidad dentro de la M-30 está ampliando el interés inversor hacia mercados descentralizados, donde los activos con altos estándares, buenos inquilinos y excelentes comunicaciones ganan protagonismo. Además, el capital institucional sigue apostando por la capital, respaldado por la fortaleza de la demanda ocupacional, la limitada disponibilidad de activos de calidad y el potencial de crecimiento de rentas.
Previsiones
Madrid encara la segunda mitad de 2026 con retos importantes para mantener la dinámica de los últimos años.
Con una absorción de 210.000 m², una tasa de disponibilidad por debajo del 9% y rentas en crecimiento, el mercado madrileño encara un segundo semestre desafiante. La reducida oferta inmediata en edificios de calidad en zonas prime y la escasa promoción están impulsando las renegociaciones, especialmente en ubicaciones como Barrio de Salamanca, Almagro y Chamberí. En inversión, el sentimiento sigue siendo positivo gracias a la estabilización de las rentabilidades, la mejora de la liquidez y la presión compradora sobre los mejores activos, consolidando a Madrid como uno de los mercados de oficinas más atractivos del sur de Europa.
Conclusiones
- El crecimiento del empleo seguirá respaldando la demanda de oficinas en Madrid.
- La limitada actividad promotora prolongará el desequilibrio entre oferta y demanda en las zonas más consolidadas.
- El capital institucional mantiene su apuesta por Madrid, con creciente interés por activos core y core+.
La creación de empleo, la escasez de disponibilidad y el pipeline limitado seguirán impulsando el crecimiento de las rentas prime y medias en Madrid, consolidando a la capital entre los cinco mercados de oficinas con mayor proyección de Europa.