Savills, consultora inmobiliaria internacional, ha celebrado el 10º aniversario de su informe anual Visión Málaga, en el que analiza la capacidad de la ciudad para alojar el incremento de demanda previsto para la próxima década, tanto en vivienda como en el resto de usos inmobiliarios, desde oficinas, retail y logístico a residencias de estudiantes y living.

Durante la última década, el informe de Savills se ha convertido en referencia del sector al ofrecer una visión integral del crecimiento de la ciudad en términos de oferta inmobiliaria, demanda y sostenibilidad a través de la monitorización y análisis de los principales indicadores inmobiliarios, demográficos y socioeconómicos.

“Ahora, la pregunta ya no es cuánto puede crecer Málaga, es cómo queremos que sea nuestra ciudad dentro de diez años. Es urgente abrir más la conversación en busca soluciones, porque la Málaga de 2036 se empieza a decidir hoy, con toda la información y entre todos los implicados”, ha recalcado José Félix Pérez Peña, director de Savills Andalucía en la presentación de los datos.

El informe dibuja la futura expansión residencial más allá de los sectores que ya están en marcha, urbanizados y con promociones en construcción. Los principales ámbitos identificados suman ya casi 30.000 viviendas, de las que 12.579 están previstas como vivienda protegida o asequible en un volumen de suelo residencial en gestión que se aproxima a los cinco millones de metros cuadrados edificables. Sin embargo, la consultora estima que, incluso en el caso de que el total de vivienda potencial se transformara en oferta efectiva, no sería suficiente para el incremento de población previsto (253.903 personas según la última previsión del INE para Málaga provincia).

A la disponibilidad de suelo para construir se han unido más desafíos. La viabilidad real de los desarrollos depende cada vez más de variables como la certidumbre sobre el suministro eléctrico, los costes de urbanización y construcción o la escasez de mano de obra.

De hecho, de estas casi 30.000 viviendas, y en un escenario muy favorable, solo entre el 45% y el 50% del suelo actualmente en gestión podría transformarse en vivienda durante la próxima década. Con una reducción efectiva de los plazos urbanísticos, sería posible incorporar al mercado entre 8.000 y 10.000 viviendas adicionales a ese porcentaje. Pero por el momento, para los próximos cinco años, la estimación es que se podrá desarrollar un 10%.

Mientras tanto, según los datos de Savills, los precios seguirán previsiblemente en aumento, aunque de forma más moderada. El precio medio de obra nueva plurifamiliar alcanza los 5.555 €/m² tras crecer un 15% interanual, y la previsión es de moderación hasta el entorno del 8% en 2027. Málaga Este lidera los precios, con 9.678 €/m², seguida de Carretera de Cádiz, con 7.866 €/m², y Centro, con 5.257 €/m². Frente a estos valores, Cruz del Humilladero se sitúa en 4.173 €/m², Campanillas en 3.793 €/m² y Ciudad Jardín en 3.842 €/m².

Para Savills, la solución pasa además de por la creación de nueva oferta, por la aceleración del segmento living, especialmente a través del desarrollo del modelo flex, que se construye sobre suelo terciario, es más rápido de tramitar y proporciona soluciones a un amplio segmento de población que busca flexibilidad y servicios a la vez que libera tensión del mercado tradicional de alquiler.

En cuanto a los principales indicadores del mercado inmobiliario en distintos usos, el informe recoge la evolución de los indicadores clave.

Oficinas

Los edificios de última generación han impulsado un 24% la renta media de las oficinas. Se han alcanzado los 26 €/m², con previsión de llegar este año a máximos de 27,5 €/m2.

Más que un incremento de precios, este salto refleja una transformación estructural: Málaga empieza a disponer del producto que muchas compañías venían demandando y que hasta ahora era muy escaso en la ciudad.

La entrada de nueva superficie de calidad está demostrando que el incremento del stock de oficinas puede actuar como acelerador para todo el mercado, ampliando la capacidad sin debilitar sus fundamentales.

High Street Retail

El retail high street de Málaga vive una fase de presión, dinamismo y crecimiento en la que la consolidación de calle Larios, con rentas hasta los 245 €/m²/mes y disponibilidad mínima, está actuando como motor de todo su entorno. La falta de disponibilidad está desplazando el crecimiento al entorno prime. Calle Nueva ha absorbido parte de la demanda que no ha encontrado espacio en Larios y lidera la subida con un avance del 12% en rentas. Mientras, la Alameda Principal, con un aumento de las rentas del 6%, se afianza como alternativa natural para captar conceptos que necesitan mayor tamaño de superficie.

Hoteles

Málaga ha entrado en una nueva etapa de su evolución hotelera. Tras incrementar un 45% su planta durante la última década, la ciudad cuenta en 2026 con alrededor de 155 establecimientos y cerca de 7.400 plazas hoteleras, frente a las poco más de 5.000 existentes a mediados de la década anterior.

El salto no ha sido únicamente cuantitativo. Cerca de siete de cada diez plazas se concentra ya en categorías de cuatro estrellas o superior, con una presencia creciente del gran lujo y de los conceptos lifestyle. Esta transformación coincide con unos fundamentales operativos muy sólidos. En el segundo trimestre de 2026, el mercado alcanzó un ADR de 142 euros, un RevPAR de 112 euros y una ocupación del 88,28%, casi cinco puntos más que un año antes. La entrada de nuevas plazas (mayoritariamente de perfil premium y lifestyle) elevará la competencia y podrá contener la ocupación sin comprometer la tendencia. A cinco y diez años, Málaga consolidará su perfil de destino urbano de alto valor añadido.

Logístico

El principal rasgo que define el mercado logístico de Málaga es la escasez. Escasez de suelo, escasez de producto disponible y escasez de naves modernas capaces de responder a las necesidades actuales de los usuarios. Durante los últimos doce meses esa escasez ha incrementado la presión sobre las rentas y ha acelerado el interés por nuevos desarrollos. El stock logístico es de 524.131 m² y la renta media de cierre de 5,5 €/m²/mes, pero la disponibilidad de producto moderno sigue siendo muy reducida.

Ante este escenario, usuarios e inversores han empezado a ampliar su foco. Los activos con potencial de ampliación resultan cada vez más atractivos, al igual que determinadas ubicaciones secundarias como el Centro de Transportes de Mercancías, el arco norte o el corredor de la A-7.

El pipeline identificado supera los 336.000 m² potenciales, con 73.580 m² previstos para entrega en 2027. Su desarrollo será clave para determinar hasta qué punto Málaga logra transformar el interés existente en nueva actividad logística.

Mapa de vivienda potencial

Campanillas, Pizarra y los nuevos desarrollos en la capital concentran el potencial residencial de Málaga a 10 años

Valle del Guadalhorce

• Casablanca (Pizarra): 730 viviendas previstas, con cerca de 1.000 adicionales pendientes de tramitación. 219 serán VPO
• Santa Rosalía Sur (Campanillas): 2.778 viviendas, de las que 936 serán VPO
• Vega de Campanillas: 7.339 viviendas, incluyendo 4.140 VPO
• Soliva Oeste: 1.003 viviendas, íntegramente protegidas
• Buenavista: 1.362 viviendas, íntegramente protegidas

Málaga capital

• Lagar de Oliveros: 4.644 viviendas, de las que 2.754 serán VPO
• Universidad: 2.146 viviendas, con 476 VPO
• Rojas Santa Tecla: 2.847 viviendas
• Suelos Repsol: 1.330 viviendas, con 400 VPO
• Polígono San Rafael: 3.211 viviendas previstas, al menos 803 VPO, aunque con un horizonte de tramitación todavía incierto
• Nereo: 474 viviendas, de las que 199 serán VPO

Zona Este de Málaga

• El Tinto: 415 viviendas, con 143 VPO
• Wittemberg: 479 viviendas, con 144 VPO
• Los Morales: 430 viviendas
• Las Niñas: 166 viviendas
• La Platera: 406 viviendas