- En los últimos 12 meses, Málaga supera a Sevilla en nuevos proyectos residenciales, en más de 1.500 viviendas

Málaga se ha posicionado como el centro neurálgico de proyectos de obra nueva residencial de Andalucía, ya que en los últimos 12 meses supera a Sevilla en más de 1.500 viviendas de obra nueva. Esta es una de las principales conclusiones del informe Visión 2019 Mercado Inmobiliario de Málaga, elaborado por Savills Aguirre Newman, que realiza un completo análisis de los principales segmentos del mercado inmobiliario en la capital de la Costa del Sol, como retail, oficinas, centros comerciales, industrial/logístico, hoteles y residencias de estudiantes.

De hecho, la provincia de Málaga registra la mayor actividad residencial de Andalucía, con un crecimiento sostenido de obra nueva residencial, lo que significa más de 3.737 transacciones de obra nueva y el mayor mercado de segunda mano (29.813 viviendas vendidas) de la comunidad autónoma.

El mercado residencial de Málaga capital, que ha registrado el mayor número de ventas en España tras Madrid, Barcelona y Alicante, no ha dejado de crecer en los últimos años, con un número de proyectos visados en 2018 de 9.195, muestra del gran dinamismo del sector. Durante el último año la oferta inicial se ha concentra en los distritos de Puerto de la Torre-Teatinos (1.709 viviendas), Carretera de Cádiz (479 viviendas) y Málaga Este (285 viviendas).

En cuanto al precio medio de la vivienda en Málaga, la escasa oferta, el incremento de los costes de construcción y los plazos requeridos para la concesión de licencias han incrementado el precio medio, situándolo en 260.457 euros (2.159 €/m²), lo que supone un aumento del 20% respecto al registrado en 2017. El precio medio más elevado se encuentra en el distrito Centro, con 3.337 €/m².

Durante el último ejercicio Málaga Capital y los municipios inmediatamente colindantes continúan siendo polo de atracción principal para los principales actores del mercado inversor y promotor. Destacable el dinamismo del mercado de suelo en Málaga desde el punto de vista de interés desde los inversores en suelo no solo de uso residencial sino también de usos terciarios, equipamiento, etc. Mercado incipiente de operaciones de suelo residencial destinando al desarrollo de proyectos de alquiler de vivienda habitual.

Oficinas
En cuanto al segmento de oficinas, Visión 2019 destaca que en el periodo 2016-18 se ha producido una importante reducción de la disponibilidad, que ha provocado un incremento de las rentas. Los precios más elevados continúan registrándose en la zona prime de la ciudad (centro histórico y zona de influencia), con máximos de rentas superiores a 18 €/m²/mes.

No obstante, la renta media de la zona prime de la ciudad se mantiene en un posición inferior en comparación con otras plazas europeas muy consolidadas en el mercado de oficinas. Por ello, apunta el informe, Málaga representa una excelente alternativa para el desarrollo de nuevos proyectos de oficinas debido tanto al futuro recorrido de las rentas de mercado como a la demanda insatisfecha existente

Savills Aguirre Newman también destaca que la demanda de espacio de nuevas empresas, las múltiples reubicaciones y ampliaciones por crecimiento, junto a la escasa oferta, hace imprescindible el desarrollo de nuevos proyectos de oficinas para cubrir las actuales necesidades de los usuarios (calidades, espacio flexible, servicios, certificados de sostenibilidad, diseño y ubicación). Además, el concepto de ‘oficinas junto al mar’, supone un gran potencial de Málaga en este segmento inmobiliario. Sumado a las características actuales de las nuevas oficinas, el concepto workplace, la oficina flexible y los coworking son una tendencia que cada vez tiene más presencia y que empieza a despertar gran interés en toda la ciudad.

Los repuntes en renta, la demanda creciente, así como la reciente operación en rentabilidad de un edificio exclusivo que era intermediada por la consultora y otros procesos de venta actualmente en mercado, suponen un hito en la ciudad y avanzan el futuro, en el que el interés de fondos e inversores patrimoniales pueda llevar a nuevas transacciones y a alianzas para el desarrollo de nuevos espacios que amplíen, mejoren y profesionalicen el parque de oficinas de la ciudad

Retail
Respecto al segmento retail, el informe destaca que Málaga continúa siendo una de las ciudades con mayor atractivo de España y que la ciudad ha vivido una transformación constante de su oferta comercial, que ha liderado la zona prime, en donde se concentran los principales operadores internacionales y nacionales.

En Málaga los precios de alquiler se han incrementaron un 11 % de media interanual. Las rentas medias han crecido principalmente en la zona prime de la ciudad (14 %), hasta alcanzar los 240 euros/m2/mes en Marqués de Larios para locales de hasta 150 m²,, mientras que los demás ejes comerciales apenas registraron cambios.

Por lo que respecta al mercado de inversión, Málaga se ha consolidado como la ciudad más atractiva a nivel andaluz, siendo foco de atención de Fondos institucionales, family office y SOCIMI´s que tradicionalmente han estado centrados en otros mercados. Dentro de la ciudad de Málaga, es su centro Histórico la zona más dinámica y donde se concentran el mayor número de operaciones y las rentabilidades más ajustadas que se sitúan entre el 4%-4,5%.

Málaga, a nivel de inversión ha conseguido incluso, levantar su atractivo en operaciones con volúmenes superiores a los 10 millones de euros que tradicionalmente eran exclusivas de mercados más institucionales como Madrid y Barcelona.

Logístico
Málaga y la Costa del Sol siguen liderando el crecimiento económico en Andalucía, lo que remarca la importancia de la capital como lugar estratégico de la actividad logística para toda la Costa del Sol. Por ello, continúa creciendo dia a dia la necesidad de superficies logísticas, a por el especial impulso del e-commerce, así como el gran interés de las grandes empresas de distribución.

La inmologística se ha convertido en el cisne del mercado inmobiliario de inversión, con gran foco de fondos internacionales, este hecho es histórico para la provincia de Málaga, y ha permitido cerrar las primeras operaciones en rentabilidad en zonas descentralizadas de la provincia, algo que hace a penas dos años era impensable.

Con respecto a la problemática de la inundabilidad, se han producido cambios de relevancia en los últimos meses, entre los que destaca, por un lado, que hayan sido estimados los recursos ante el Tribunal Supremo, cuya consecuencia ha sido en gran medida la desestimación de la normativa reguladora y, por otro lado, la propuesta de medias correctoras que el Ayuntamiento de Málaga ha coordinado con la Junta de Andalucía para conseguir hacer desaparecer el riesgo de inundabilidad en la zona industrial de Málaga.

Mercado hotelero
Málaga continúa con un proceso de crecimiento de su oferta hotelera. Durante los últimos años se han puesto en marcha diversos proyectos para sumar en el corto-medio plazo más de 2.000 habitaciones.

Al aumentar la oferta, la competencia aumenta, Savills Aguirre Newman prevé una estabilización de los precios de la habitaciones a medio-largo plazo. La inversión durante el último año no ha dejado de crecer, así como el interés en la capital de los operadores más relevantes, tanto internacionales como nacionales. La zona de Alameda Principal y SOHO están en el foco de la inversión hotelera por su buena comunicación con todas las zonas de relevancia comercial, cultural y de ocio de la ciudad.

Centro comerciales
Los centros comerciales de Málaga se preparan para la irrupción de los dos grandes proyectos comerciales en la ciudad y su entorno. El proyecto Intu Costa del Sol, con 8 áreas o barrios diferenciados, dos hoteles, 70 restaurantes, 250.000 m² de parque, un circo permanente, y espacio para conciertos, cambiará la dinámica comercial de la ciudad en los próximos años. Por otro lado, el proyecto McArthurGlen en Plaza Mayor, una gran zona comercial abierta enfocada al lujo asequible (outlet), completará una oferta comercial única en la ciudad

Residencias de estudiantes
Pese a que Málaga es la tercera ciudad universitaria de Andalucía, el registro de camas en residencias de estudiantes es inferior a la media nacional y a la media regional. Esta escasez ha derivado la demanda hacia la vivienda compartida de alquiler por habitaciones y vivienda de alquiler de duración estacional.

La mayoría de residencias de estudiantes se concentran en Teatinos y el tamaño medio de los centros es de 163 plazas. La ocupación se sitúa en el 82%, siendo en algunos casos el 100%. El informe señala que existen seis nuevos proyectos de residencias de estudiantes que pueden incorporarse a la ciudad en 2020-21, que suman 906 nuevas plazas.