Desde el momento que se tocó suelo, hemos visto como en muchas áreas del país la vivienda ha llegado a recuperarse hasta alcanzar a mediados de este año, precios que las sitúan cerca de sólo un 25% por debajo de los valores máximos históricos, como es el caso de Barcelona.

Predecir el futuro inmobiliario

Los expertos en economía suelen buscar indicadores que permitan predecir el rumbo de esta y alguno se plantea ya si nos estamos dirigiendo hacia una nueva burbuja.

Aquellos que niegan la existencia de esta suelen recurrir a dos datos principales; las modestas cifras de inicio de obra nueva, por una parte, y la menor concesión de crédito al sector, durante estos últimos años, por otra. En ambos casos, se argumenta que estamos muy lejos de las astronómicas cifras anteriores al 2007.

Sin embargo, este análisis parece descansar sobre la base de que todas las burbujas se crean de igual manera. Y en la historia no siempre sucede así.

La burbuja anterior fue la mayor de la historia del país. Y pinchó… ¿pero se desinfló totalmente?

Los expertos que defienden la inexistencia de burbuja aducen que el país ha cambiado de modelo económico, con un mayor número de exportaciones y de inversión en bienes de equipo y que ya no vivimos por encima de nuestras posibilidades, con un mercado más saneado (precios alrededor de un 25/30% por debajo del pico), con un alto porcentaje de compras sin apalancamiento y menos exposición crediticia por el comportamiento más conservador de la banca.

Sin embargo, volviendo a la pregunta anterior de si la burbuja anterior se desinfló totalmente, parece ser que no del todo.

Una de esas resistencias está en el apetito de la banca por dar nuevos créditos inmobiliarios, relajando los estándares de riesgo. 

Hoy, junto con la ya comentada mejora política de riesgos bancarios, la aparición de otros actores como los fondos de deuda con estructuras profesionales muy preparadas y exigentes, hacen que se minimice el riesgo financiero en las operaciones.

Reflejo de ello es que las entidades no paran de rebajar el tipo de las ofertas hipotecarias a pesar de que lo que cobran de media por ellas está en mínimos históricos.

Reflejo de ello es que las entidades no paran de rebajar el tipo de las ofertas hipotecarias a pesar de que lo que cobran de media por ellas está en mínimos históricos.

¿Quién y dónde compra una vivienda?

El nivel de construcción va en aumento, con una creciente demanda del comprador internacional. Esta tendencia que fue fuertísima en el ciclo anterior tuvo una dramática caída entre 2006 y 2009. Pero a partir de 2010 hasta el momento actual, está sometida a una recuperación por encima del 10% de media anual. Británicos, franceses y alemanes, por este orden, encabezan las adquisiciones.

Existe un doble motivo para los compradores de vivienda, como inversión o para mejorar su vivienda (reposición). En tasa interanual a tercer trimestre del año pasado, las subidas son fuertes en Madrid (13, %), Málaga (12,5%) y Valencia (11,5%). Son ciudades con un componente tanto de demanda local como internacional. Barcelona (5%) ha moderado su ascenso, pero tiene el precio de alquiler más caro, lo que explica desaceleración del crecimiento.

Entonces, ¿estamos ante un escenario de nueva burbuja? El análisis de lo comentado anteriormente lleva a afirmar a algún observador que, por la propia naturaleza del ciclo, existen síntomas que apuntan a una repetición de la burbuja.

Podemos encontrar argumentos suficientes para afirmar que no hay burbuja, pero sabemos que la demanda es función, en gran medida, del crecimiento económico, del entorno macro y, sobre todo de la seguridad y aumento del empleo, así como de la capacidad de endeudamiento y de la dotación de crédito al sector.

¿Qué hay de los precios?

Parece razonable que allá donde más han subido, los precios se empiecen a estancar a partir de 2020 tras acercarse al techo, como ya pasó en Barcelona a partir de 2006. Luego, la posible caída de éstos (o su mantenimiento) dependerá de varios factores, pero muy especialmente, del comportamiento que tengan los tipos de interés en los próximos años.

Dicho lo anterior, es evidente que, en un entorno internacional tan interconectado, vuelvan a existir momentos de grandes aumentos y caídas de precios en la vivienda, aunque de una manera más suave a como se produjeron una década atrás.

Entonces, ¿descartamos la existencia de cualquier burbuja?

Pues por lo expresado a lo largo del artículo no parece que estemos ante la inminencia de un gran problema. Sí, pueden aparecer problemas localizados en mercados muy limitados o segmentos concretos, pero parece que nada apunta a que pueda haber un gran problema global. En cualquier caso, no debiéramos pecar de exceso de confianza por aquello del carácter cíclico de la economía.

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