Durante la época de crisis, los valoradores nos hemos enfrentado al reto de la valoración con la inexistencia de operaciones de inversión que sirvieran de base a nuestro trabajo.
La opinión de un experto independiente está siempre basada en operaciones de inversión y en el último año hemos presenciado transacciones por parte de los fondos de inversión internacionales, patrimonialistas y socimis que han contribuido a que el mercado evolucione con una revalorización en los últimos meses tras el ajuste en precios.
Podríamos decir que hoy en día el valor de mercado lo está creando principalmente este tipo de inversor, en su mayor parte internacional. Gracias a su dinámica actividad por fin disponemos de los tan ansiados comparables, pues no debemos olvidar que el método de comparación es la base de toda valoración.
La valoración es una foto fija donde los valoradores expertos independientes solo debemos reflejar el presente, marcado por los criterios de compra y las rentabilidades exigidas por los inversores en el momento actual, sin incorporar las expectativas ni los hitos futuros. Pero por otro lado, el deber del valorador es entender el razonamiento del inversor en un proceso de compra.
El método de comparación es la base de toda valoración.
En aquellos activos en rentabilidad, donde se han producido el mayor número de operaciones en 2014, la metodología comúnmente aplicada tanto por los inversores como por los valoradores es un descuento de flujo de caja, donde al proyectar se asumen circunstancias futuras. Es aquí donde el profesional no debe quedarse estancado. Debemos destacar también la tendencia en el último año de algunas sociedades y empresas especializadas en valoración/tasación de automatizar la valoración de bienes inmuebles, siendo esto objeto de debate en el mercado.
Este sistema no debería ser aplicable para todo tipo de valoración al no ser un área en la que se pueda generalizar ya que no refleja el pulso del mercado. Estas bases de datos proporcionan una visión general de valor pero en ocasiones no particularizan ni profundizan en las fuentes.
La valoración inmobiliaria se compone de diferentes variables pero la base fundamental está en las últimas transacciones en el mercado.
De este modo los datos se quedan en manos de los agentes intervinientes en la operación, quienes se convierten en los principales protagonistas y conocedores del mercado. Esto hace que profundizar en los detalles detrás de cada operación sea una tarea ardua, pero por otro lado es necesaria para entender si realmente la transacción es comparable y sirve para fundamentar la valoración.
Otro factor a tener en cuenta en la actualidad es que gran parte de los comparables obtenidos provienen de internet, aunque en ocasiones esta información no es suficiente y requiere de amplias verificaciones, aplicando siempre los conocimientos y experiencia del experto valorador en el mercado. Para evitar estos problemas de transparencia desde la organización RICS se recomienda hacer entre todos los agentes intervinientes un esfuerzo por compartir la información, respetando siempre la confidencialidad y la ley de protección de datos.